网签价、成交价、指导价有啥区别？买二手房做低网签价好不好？

zzz222

大家都知道查房价可以上诸葛找房，但是我们在买二手房的时候，会经常听到挂牌价、评估价和成交价等很多种关于房价的叫法，而且价格差距还挺大，有的差几十万，到底哪个价格最有用呢？

挂牌价
其实都有用，就比如说挂牌价，好像这个价格并不是特别官方的一个东西，挂牌价一般是业主的报价，是出售方登记挂在网上出售的价格，实际上就是业主委托出售登记的价格，这个价格代表了业主的一种情绪，主观性更强，业主或中介还可以根据市场行情来更改挂牌价，以促进成交。所以一般都是给购房者留有一定的议价协商空间的。
挂牌价仅供参考，没有什么实质意义，但很有用，不多说。
成交价
成交价就是购房者看了挂牌价心里有个参考值后，可以跟业主协商最终确定了成交的价格，也就是购房者付给卖方的金额，即房屋实际成交价格。这是实实在在的要交的真金白银。
网签价
房屋交易双方在达成成交合同后，还需要在当地房管部门的网站上进行网上签约认证，也就是在网上签订一份合同，在网上签订合同时需要有一个价格，该价格就是网签价。
网签是新房和二手房交易中都要经历的一个环节，这就相当于你们的交易已经在官方备案，因为它是在房地产管理部门监管下进行的，有一个好处就是，不用担心一房二卖，如果不做这一步，有的人会把房子卖给你的同时再次卖给别人，带来很大的风险。
这样一来，交易更加透明公开，网签价就是在网签备案时产生的价格。除了防止一房二卖外，其实还关乎购房者缴纳税款和贷款的多少。
我们经常听到中介说，把网签价做低一点，这样税费就可以少交一些。其实也是为了便于双方成交。在合法范围内降低房屋交易税费成本，这部分钱节省下来是合理合法的。中介这么做，其实买卖双方不用担心，不影响今后出售价格。不过需要考虑会不会影响评估价。
过户指导价
过户指导价主要是针对税费的一项政策，是由政府价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。
过户指导价既有下限也有上限，超出上限后，不管房子多大都要按非普通住宅缴税。这是税务部门制定的一个过户价格，不管买卖双方的实际成交价是多少，但是在过户时，不能低于过户指导价（一般是单价）。要么按税务局的指导价过户，要么更改网签合同的价格。如果网签价高于指导价，就按网签价格交税，反之则按指导价交税。
评估价
评估价一般是由银行委托的第三方评估机构对交易房产价值进行评估，这个价格就是评估价。实际交易中，一般评估价是房屋实际成交价的7至9成左右。银行会根据评估价来决定放款额度，评估价越高，可贷款额度也就越高，首付的压力就会越小。
银行会根据评估价的多少来放款，评估价越高，个人可以贷款的额度也越高，首付的压力就会小很多。
影响评估价的因素主要包括房龄、户型、楼层、朝向、装修、物业管理、地段、配套等。