买高层住宅再过二三十年将大幅贬值？变成“平民窟”或“养老院”

爱上阿南

文/诸葛找房

任何一种商品生产到一定阶段都会出现饱和甚至过剩，房产也不例外。我国的房地产历史已超过40年，从1998年至今，公开数据显示，全国住房已竣工和在建住房套数大概10亿套，按照目前户均人数3来计算的话，房子可供30亿人居住，除去14亿人口，那么过剩的房子大概够16亿人居住。而根据今年统计局发布的城镇人均居住面积数据，截止到2018年末，已达到39平米，这其中，绝大多数都是高层住宅。

如今，我们身边随处都可以见到一二十层的高层小区住宅，主要原因还是随着城市化不断推进，人口基数逐渐增多，在土地资源越来越稀缺的情况下，高层住宅不仅可以满足生活品质的提升，较高的容积率也提高了土地利用率，容纳着更多的人口。

在相当长的一段时间里，高层住宅解决了城市化进程中人多地少的问题，也是因为它有着高层采光通风好、少蚊虫滋扰等优点，居住舒适性受到购房者的青睐。除此之外，购房者乐于选择高层住宅的重要原因，一是因为受众群体多，同一区域，相比别墅或老旧小区，高层房子更容易转手，二是因为高层在房价升值角度，增值更快。

高层的优势显而易见，但也有不少人存在远虑，他们发现，人口扎堆后小区里住户密集，由于素质参差不齐，物业与居民间的矛盾成为了家常便饭，比如水电暖气线路老化等维修问题，小区业主遇事经常互相推诿。再过个20-30年甚至更久，高层住宅会不会像现在的香港地区一样，沦为穷人专属的“平民窟”？

东北财经大学专家周天勇曾指出高层住宅的三大弊端：第一，土地升值的同时高层却在贬值，将来拆迁改造困难大，一栋楼几百户业主的补偿款成本太高，不少开发商也直言，推倒重建不可能，拆不起不是瞎说的。第二，房子变旧维保难。买房时我们都会缴纳一笔维修金，一开始可能都是维护小问题，但久而久之设备老化，外立面脱落、电梯损坏等问题，当维修金用完后，想让每家每户自己出钱维修可不容易。第三，长期住在密密麻麻的高层里影响人的身心健康。

其实，在一二线这些房价偏高的城市，高层住宅变成“平民窟”也是必然。道理很简单，大都市常年存在持续流入人口，二环内的核心配套几十年的作用很难改变，房价也不是刚需族能轻易够得到的，经济条件普通的住户、租客就只能集中购买或租住人流密集、容积率高的高层住宅。目前在香港，一些高层住宅的确是存在物业缴费困难的情况，资金充足的人陆续搬离，剩下的基本都是中低收入者和租客，可以想象，随着时间的推移，高层住宅变成“平民窟”的概率非常大。

那么哪种高层住宅有可能变成“养老院”呢？之所以说这一概念，是以住户年龄结构的变化为基准推测。在相当多的三四线城市，旧城区以棚改拆迁的方式以旧换新，年轻人为了改善或孩子上学等原因，可能会选择地段、居住环境更优越的房子，但老人不同，大多不太计较房屋的面积，只要成本低，以高层住宅替换原来的老破小，一样很容易满足。

不得不承认，高层住宅是一把双刃剑，把便利生活带给我们的同时，也埋下了种种隐患。但网友总觉得小编考虑得太远了，现在大多数高层还都在保质期内，在市区的高层视野好、教育医疗便利，的确还没有什么不好。二三十年后高层住宅的形态不论如何，办法总会比困难多。
（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）